محاسبه و نظارت
برای انجام هر کاری، تصمیم‌گیری اولیه اهمیت بسیار زیادی دارد. گام محکم برداشتن در این مرحله، کمک زیادی در پیمودن ادامه مسیر خواهد کرد. یادتان باشد که برای ساختمان‌سازی مراحل مختلفی را باید طی کنید و در ضمن این کار هزینه‌ای هم روی دوشتان می‌گذارد. بد نیست بدانید که برای ساخت هر متر خانه جدید حدود 500هزار تومان باید هزینه کنید. ته جیبتان را نگاه کنید و بعد با حساب و کتاب تصمیم بگیرید.
کجا برویم؟ چه ببریم؟
یک‌راست برای تشکیل پرونده باید به شهرداری‌های هر شهر بروید. تهرانی‌ها البته باید به دفاتر خدمات الکترونیک شهر که در محله‌های مختلف هستند مراجعه کنند. مدارکی هم باید همراهتان باشد؛ اصل و کپی سند ملک، کارت شناسایی مالک و برگه تسویه حساب عوارض شهرداری یادتان نرود که با فراموشی این مدارک به مشکل برخواهید خورد. مدارک دیگر را باید در مراحل بعدی تکمیل کنید.
بازدید از ملک شما
پرونده که تشکیل شد، فعلا کار شما تمام است و بقیه مراحل تا اطلاع‌ثانوی برعهده مسئولان شهری است. آنها در گام سوم از ملکتان بازدید می‌کنند تا ابعاد ملک، عرض گذر و بنای ساختمان بررسی شود. این بازدید در صدور مجوز تعداد طبقه‌های ساختمان جدیدتان مؤثر خواهد بود. مثلا اگر متراژ خانه شما از یک مقدار مشخصی کمتر باشد نمی‌توان مجوز بیشتر از 4طبقه گرفت.
طرح تفصیلی تعیین میکند
تهران هم‌اکنون دارای طرح تفصیلی است که قوانین ساخت‌وساز در هر نقطه از شهر را در آن مشخص کرده‌اند. کارشناسان طرح تفصیلی در این مرحله وارد عمل می‌شوند تا مشخص کنند که کاربری ملک در طرح جامع و تفصیلی پایتخت دقیقا چه چیز است. در این مرحله مثلا ممکن است متوجه شوید که خانه‌تان در طرح‌های شهری قرار دارد.
احتمالاً خیلی‌ها نمی‌دانند که در معاونت شهرسازی شهرداری‌ها، بخشی به نام «بروکف» وجود دارد. پرونده‌تان در این مرحله به این واحد تحویل داده می‌شود تا مسئولان این بخش، میزان اصلاحی، ابعاد ملک جدید و میزان عقب‌نشینی ساختمان جدیدتان را مشخص کنند. خیلی‌ها نگران همین میزان عقب‌نشینی هستند، بالاخره این اتفاق باعث می‌شود که در ساختمان جدید متراژ خانه‌تان کمتر شود.
نقشه خانه را تهیه کنید
حالا شما باید آستین‌ها را بالا بزنید و دست به‌کار شوید. مسئولان شهری، دستور نقشه ساختمان جدیدتان را به شما تحویل می‌دهند و شما به‌عنوان سازنده ساختمان وظیفه دارید که براساس این دستور، نقشه آپارتمانتان را به کمک مهندسان معماری تهیه کنید. حواستان باشد که این نقشه همان نقشه فضایی به‌حساب می‌آید که قرار است در آن زندگی کنید، پس برای نقشه کشیدن سراغ مهندسان کار درست بروید.
رفع ایرادهای نقشه
اگر نقشه‌تان مشکلی نداشته باشد که هیچ، اما گاهی در این مرحله، ایرادهایی به نقشه‌تان وارد می‌شود که در نهایت اصلاح آنها به نفع خود شماست. به هرحال شما باید نقشه را برای اصلاح دوباره به مهندسان بسپارید. یادتان باشد که ممکن است این مرحله، چندبار تکرار بشود. آنقدر این رفت‌وآمدها ادامه‌خواهد یافت تا شما یک نقشه درست و بدون اشکال برای ساخت خانه جدیدتان داشته باشید.
عوارض‌ها را باید بپردازید
این مرحله برایتان کمی‌گران تمام می‌شود، چون باید هم عوارض ساخت‌وساز را پرداخت کنید و هم اگر قصد خرید‌تراکم را دارید، قیمتش را بپردازید. در این مرحله هم اگر پرداخت عوارض را به تعویق بیندازید، صدور مجوزتان با تأخیر مواجه خواهد شد. خیلی‌ها هستند که کارشان به‌دلیل مشکلات مالی در همین مرحله متوقف می‌شود. آن حساب و کتاب اولیه برای همین موقع‌‌ها بود.
تمامی‌برگه‌های مهندسی دوباره مورد بررسی قرار می‌گیرند تا محاسبه‌های پایانی هم انجام شوند. در این مرحله تذکرهایی هم از سوی مسئولان شهری درخصوص رعایت مسائل مرتبط با بهینه‌سازی مصرف انرژی یا رعایت اصول اسکلت‌بندی ساختمان به شما داده می‌شود. کم‌کم باید خودتان را برای شروع عملیات ساخت‌وساز آماده کنید. تذکرهای شهرداری در این مرحله را جدید بگیرید.
بفرمایید مجوز ساخت و ساز
وظایف مهندس ناظر ساختمان
برخی گمان می کنند، وظایف مهندس ناظر ساختمان ساده است. تنها وظیفه اش این است که بنای اجرا شده را با نقشه تطبیق دهد. اما وظایف مهندس ناظر ساختمان بسیار فراتر است.
بسیار پیش می آید که در طراحی و ترسیم نقشه اشتباهاتی رخ دهد.
شرایطی پیش می آید که نمی توان ساختمان را دقیقا مطابق نقشه ها اجرا کرد.
نکات بسیاری هستند که در نقشه های ساختمانی وجود ندارند.
حتی بعضی از جاها هست که ضوابط نیز ، مسکوت مانده است.
در همه این موارد، همه چیز بستگی به نظر مهندس ناظر ساختمان دارد و او باید تصمیم بگیرد و مسئولیت تصمیماتش را نیز بپذیرد. او باید با اتخاذ روش صحیح تفکر و تفکر مبتنی بر پیدا کردن راه حل ( تفکر یک مهندس عمران ) بهترین روش را برگزیند
مطابق مقررات ملی ساختمان، اجرای ساختمان باید به دست مجری انجام شود . مهندس ناظر باید بر کار مجری نظارت کند. اما متاسفانه، در حال حاضر بسیاری از پروژه ها فاقد مجری هستند و یا مجری آن ها صوری است. در این شرایط وظایف مهندس ناظر ساختمان دو چندان است.
معمولاً پروژه های کوچک فاقد مجری هستند. شاید برخی تصور کنند، پروژه های کوچک، برای مهندس ناظر ساختمان، چندان مشکل ساز نیستند. اگر اینگونه فکر کنیم متاسفانه کاملاً در اشتباه هستیم. کافی است، سری به سازمان نظام مهندسی بزنیم. بیشتر پرونده ها در شورای انتظامی، مربوط به همین پروژه های کوچک هستند.
سال های ابتدایی ورود به حرفه مهندسی، برای یک مهندس عمران، سال های حساسی است..
تعدادی از مواردی که یک مهندس عمران و یا ناظر ساختمان باید به آن اشراف داشته باشد در زیر آورده شده.
توانایی تحلیل نقشه ها
مهارت نقشه خوانی از مهارت های ابتدایی و ضروری برای یک مهندس عمران هست. که در مقاله «نقشه خوانی ساختمان» در خصوص نقشه خوانی پلان های معماری توضیحاتی ارائه گردید. اما فراتر از نقشه خوانی، توانایی تحیلی نقشه است. نقشه خوانی را یک پیمانکار با تجربه آرماتور بندی یا پیمان کار اجرای اسکلت فلزی،نیز می تواند، انجام دهد. اما تحلیل نقشه نیاز به آگاهی ها و شناخت وسیع تری دارد. در این مقاله و فیلم آموزشی، به صورت اجمالی یک پلان معماری را تحلیل کرده ام تا دوستان با روند کار بهتر آشنا شوند « تحلیل نقشه معماری»
آشنایی با نحوه گزارش نویسی و متون حقوقی
نامه نگاری اداری و نوشتن متون حقوقی از مهارت های مهمی است که به آن پرداخته نمی شود. یکی از حساس ترین متون حقوقی، گزارشات نظارت ساختمان است. تنها ابزار قانونی مهندس ناظر برای اینکه بتواند، وظیفه اش را انجام دهد، گزارشاتی است که به شهرداری ارسال میکند. یک گزارش خوب می تواند در شرایط بحرانی، یک مهندس ناظر را از جریمه و مجازات تبرئه نماید. بر عکس یک گزارش بد و ناقص می تواند بسیار برای مهندس ناظر، گران تمام شود.
پس در نوشتن گزارش باید بسیار دقت کرد. متن گزارش یک متن حقوقی هست که تک تک کلمات آن بار معنایی دارند.تا زمانی که اتفاقی رخ نداده است، کسی چندان به آن اهمیت نمی دهد. کافی است یک اتفاق بیافتد، یک تخلف روی دهد. آن وقت تک تک کلمات گزارش نظارت بر ساختمان اهمیت پیدا می کند. در کتاب «هندبوک نظارت ساختمانی» مطالب مفیدی در خصوص نگارش گزارشات نظارت ساختمانی آورده ام که می تواند راهنمای خوبی در این زمینه برایتان باشد.
آشنایی با قانون کار و روابط بین کارگران، پیمان کاران و کارفرمایان
عملیات ساخت و ساز در یک ساختمان، به دست پیمانکاران و کارگران ساختمان و زیر نظر کارفرما انجام می گیرد. بسیار از تخلفات ساختمانی مربوط به همین حوزه است. از وظایف مهندس ناظر ساختمان آشنایی با قانون کار است.این نوشته در این زمینه برای شما مفید است:
آشنایی با انواع خاک و شناسایی خاک های ناپایدار
من تقریبا در تمام مناطق تهران و حومه آن نظارت هایی داشته ام. در بیش از ۵۰ ساختمانی که نظارت کرده ام، پروژه های کمی بوده که خاک آن ها عیناً شبیه هم باشد. حتی اگر اینطور هم باشد. مطمئنا در هیچ پروژه ای، تمام شرایط (عمق گودبرداری ،سربار اطراف آن و …) یکسان نیست. شناخت خاک، بسیار در تصمیم گیری و کنترل پروژه تاثیر گذار است. البته شناخت خاک در گودبرداری های عمیق کافی نیست. باید از ابزارهای کنترل و پایش گود نیز استفاده کرد.
در مبحث هفتم مقررات ملی ساختمان در این زمینه بیشتر توضیح داده شده است. مهندس ناظر ساختمان باید، ارزیابی مناسبی از وضعیت خاک و گودبرداری داشته باشد. تصمیم گیری در خصوص پایداری سازی گود منوط به ارزیابی درست وضعیت خاک و گود است. برای کسب آگاهی بیشتر در خصوص گودبرداری می توانید به این لینک مراجعه کنید:
اجرای سازه نگهبان و مهار بندی دیواره های گودبرداری شده
اجرای سازه نگهبان نیز یکی از بحث ها مرتبط با گودبرداری است. گودبرداری های غیر اصولی و بدون سازه نگهبان، ممکن است باعث آسیب دیدن ساختمان های مجاور و حتی تخریب یا ریزش گود گردد. بررسی ساختمان های مجاور از لحاظ ترک خوردگی و شرایط مخاطره آمیز از وظایف مهندس ناظر ساختمان است. مهندس ناظر باید مرحله به مرحله ساختمان های مجاور را بررسی نماید و در صورت مشاهده علائم ترک خوردگی یا نشست سریعا عملیات را متوقف و اقدامات پیش گیرانه را انجام دهد. در شرایط بحرانی، ساختمان همسایه باید تخلیه گردد تا خطر جانی ساکنان را تهدید نکند.
از اهم وظایف مهندس ناظر ساختمان، کنترل اجرای صحیح سازه نگهبان است. متداول ترین شکل اجرای سازه نگهبان، سازه نگهبان خرپایی است. در این نوشته، مفصل به آن پرداخته ام. روش
پیاده سازی نقشه
پیاده سازی نقشه به طور مستقیم از وظایف مهندس ناظر ساختمان نیست. اما مهندس ناظر ساختمان با آشنایی با نحوه پیاده سازی نقشه و کنترل آن، می تواند از بسیاری از خسارات مالی و هدر رفتن سرمایه های ملی جلو گیری کند. تشخیص اینکه پیاده سازی نقشه درست انجام شده یا نه بر عهده مهندس ناظر ساختمان است. ستون ها باید دقیقا در محلی که در نقشه مشخص شده است، اجرا گردند. در غیر این صورت مهندس ناظر ساختمان باید، عملیات را تا اصلاح آن متوقف کند.
آشنایی با الزامات فضاهای داخلی ساختمان
این الزامات موضوع مبحث چهارم مقررات ملی ساختمان است. بسیاری از تخلفات ساختمانی مرتبط با همین موضوع هست و مهندس ناظر ساختمان باید با این الزامات به طور کامل آشنا باشد. مبحث چهار مقررات ملی ساختمان با وجود اهمیت فراوانش در لیست منابع آزمون نظارت پروانه ساختمانی نیست. به همین دلیل بسیار از داوطلبان پروانه ساختمانی، آن را مطالعه نمی کنند.در این نوشته به اهم آن پرداخته ایم
تسلط بر ضوابط ساخت و ساز شهری یا طرح تفضیلی شهرداری
بی شک یکی از ضروری ترین نیاز های هر مهندس ساختمان، چه مهندس عمران و چه مهندس معماری، تسلط بر ضوابط ساخت و ساز شهری است. برای هر شهر این ضوابط در قالب طرح تفصیلی ارائه میگردند. بسیاری از تخلفات ساختمانی، مربوط به عدم رعایت ضوابط طرح تفصیلی است، از وظایف مهندس ناظر ساختمان است که این تخلفات را تشخیص دهد و به موقع گزارش نماید. بنابراین ضروری است که بر طرح تفصیلی مسلط باشد.
علاوه بر این آگاهی و تسلط بر طرح تفصیلی و پهنه های شهری، فرصت ها و موقعیت های جدیدی در برای کسی که علاقمند به فعالیت در ساخت و ساز است، فراهم می کند. افرادی هستند، که می خواهند، این فرصت ها و موقعیت ها در انحصار خودشان باشد. به خاطر همین، خیلی در خصوص طرح تفصیلی و نحوه دسترسی به پهنه های شهری، در رسانه ها، چیزی گفته نمی شود. خیلی وقت ها شده که در جمع های مختلف، حتی در جمع های مهندسی، در خصوص پهنه های شهری، مثل پهنه مختلط یا پهنه سکونت عام صحبت می کنم، اظهار بی اطلاعی می کنند. حتی برخی تا به حال، این اصطلاحات به گوششان نخورده است.
برای مهندسان یک شهر دور از انتظار است که طرح تفصیلی شهرشان، که قانون ساخت و ساز در هر شهر هست را بلد نباشند.
آشنایی کامل با مسائل ایمنی
از آغاز عملیات ساختمانی، همواره مخاطراتی وجود دارد که سلامت جانی و مالی افراد حاضر در پروژه و سایرین را تهدید میکند. یکی از مهم ترین وظایف مهندس ناظر ساختمان، شناسایی این مخاطرات و الزام به رفع آن هاست
وضعیت بسیار مخاطره آمیز پاگرد راه پله. در چنین شرایطی احتمال سقوط کارگران در حین تردد بسیار محتمل است.همان طور که گفتیم، از مهم ترین وظایف مهندس ناظر ساختمان شناسایی شرایط مخاطره آمیز و ایمن سازی آن هاست. مثلا در تصویر فوق، قبل از هر چیز، مهندس ناظر باید تمام عملیات ساختمانی را تا حصال کشی پرتگاه راه پله، متوقف کند.
کنترل رعایت مسائل زیست محیطی
یکی از مواردی که شهرداری معمولا از مهندس ناظر میخواهد صحت انجام آن را تایید نماید، مبحث ۱۹ مقررات ملی ساختمان است. مهم ترین ضوابط در خصوص مبحث ۱۹ مقررات ملی – اجرای دیوار های پیرامونی و پنجره ها به صورت دو جداره است.
کنترل اجرای صحیح تاسیسات ساختمان
این کار را در باید ناظر تاسیسات انجام دهد. اما در پروژه های کوچک یک ناظر بیشتر وجود ندارد. که یا مهندس عمران یا معماری هست. اما این قضیه مسئولیت را از دوش مهندس ناظر بر نمی دارد. تسلط به همه مباحث مقررات ملی ساختمان، از وظایف مهندس ناظر ساختمان هست . مباحث ۱۳ تا ۱۶ به تاسیسات ساختمانی اختصاص دارد. در کتاب مطالب ضروری در حوزه وظایف مهندس ناظر ساختمان، در این رابطه بیان کرده ام.
آشنایی با ساختمان های با مصالح بنایی
اجرای ساختمان به شیوه سنتی، برای ساختمان های با طبقات کم ( دو یا سه طبقه)، مجاز است. مبحث هشتم مقررات ملی ساختمان نیز به اجرای ساختمان ها به این شیوه اختصاص دارد. در آیین نامه ۲۸۰۰ زلزله، نیز بخشی جداگانه به ضوابط مربوط به اجرای این نوع ساختمان ها پرداخته است. امروزه اجرای ساختمان به شیوه سنتی، به ندرت یافت می شود. اما چون، یکی از شیوه های مورد قبول مقررات ملی ساختمان، مهندس ناظر باید با ضوابط آن آشنا باشد. البته اجرا به شیوه سنتی، در حومه شهر تهران و سایر شهرها، منسوخ نگشته است.
داشتن مهارت های ارتباطی و شخصیت شناسی
شاید فکر کنید، این ربطی به وظایف مهندس ناظر ساختمان ندارد. اما، باور کنید، اگر از بقیه موارد مهم تر نباشد، کم اهمیت تر هم نیست. بدون داشتن رفتار و ارتباط مناسب با مالک یا سازنده یا پیمانکاران، نمی توانید نظارت خوبی داشته باشید. چند سال پیش، زمانی که اولین نظارت های ساختمانی ام را انجام میدادم،، رئیس محترم شرکتی که در آن مشغول به کار بودم ، پیش از ضوابط و نکات فنی، از نحوه ارتباط با مالکین ساختمان و پیمانکاران، نکاتی را به من گوشزد میکردند.
رعایت این نکات که خیلی هم ساده هستند، تاثیر زیادی بر کیفیت نظات شما دارد. برای مثال، اگر کار یک آرماتوربند یا جوشکار ایراد دارد قبل از آن که شروع به ایراد گیری کنید، از کار او حُسن جویی کنید و به او خسته نباشید و خدا قوت، بگویید. مطمئناً بعد از آن بیشتر برای شما احترام قائل خواهد شد و بهتر به حرفهایتان گوش خواهد داد.
هر کسی شخصیت خاص خودش را دارد. برای تاثیر گذاری بیشتر باید با هر کس به شیوه خودش و بهتر بگم با زبان خودش باید صحبت کرد و این نیازمند شناخت شخصیت آن فرد است. شاید بعضی جاها هم نیاز باشد، جدیت زیادی به خرج دهید.
داشتن یک ارتباط خوب، به درآمد شما هم کمک خواهد کرد. بر خلاف تصور، مردم بیشتر از تخصص شما، به نحوه ارتباط شما، پول می دهند.
